El nuevo futuro del Edificio Belda no solo permitirá transformar uno de los inmuebles históricos de la calle Marqués de Molins. La operación tendrá también una consecuencia directa para las arcas municipales: el Ayuntamiento de Albacete recibirá 447.167 euros como compensación por el incremento del aprovechamiento urbanístico que supone ampliar las posibilidades comerciales del edificio.
La cantidad aparece vinculada al cambio de uso autorizado para el inmueble. Hasta ahora, el comercio tenía carácter complementario y podía ocupar como máximo el 50% de la superficie edificable, mientras que la nueva ordenación permitirá que pase a ser un uso alternativo y alcance el 100% del edificio. Este cambio aumenta el aprovechamiento privado de la parcela y genera, por tanto, una obligación de cesión a favor del Ayuntamiento.
Una compensación que no puede hacerse con suelo
En circunstancias normales, una parte de ese incremento urbanístico tendría que compensarse mediante cesiones de suelo para dotaciones públicas. En el caso del Edificio Belda, sin embargo, esa opción resulta materialmente imposible porque la parcela se encuentra completamente ocupada por la edificación y la protección del inmueble tampoco permite materializar esa obligación mediante una nueva superficie edificada equivalente dentro del mismo ámbito.
Por este motivo, la cesión se sustituye por su equivalente económico, que queda fijado en esos 447.167 euros. La operación ha recibido informe favorable al considerarse justificada la imposibilidad de realizar la compensación mediante suelo.
124 metros cuadrados valorados en más de 3.500 euros cada uno
Los 447.167 euros corresponden al equivalente económico de 124,42 metros cuadrados de suelo, a los que se ha aplicado una valoración de 3.594,01 euros por metro cuadrado.
El dinero tampoco podrá destinarse libremente a cualquier gasto municipal. Deberá incorporarse al patrimonio público de suelo del Ayuntamiento de Albacete, desde donde podrá utilizarse para la obtención de suelo destinado a dotaciones públicas o para actuaciones de mejora de las infraestructuras urbanas.
De este modo, la transformación de un inmueble privado situado en una de las calles más céntricas de la ciudad tendrá una repercusión económica directa sobre el patrimonio municipal.
El comercio podrá ocupar todo el Edificio Belda
El origen de esa compensación se encuentra en el importante cambio que experimentarán las posibilidades de explotación del inmueble. El Edificio Belda tenía inicialmente un uso urbanístico residencial y la actividad comercial únicamente podía implantarse de forma complementaria. La nueva regulación mantiene el residencial, pero permite el comercial como uso alternativo, lo que abre la puerta a utilizar toda la superficie del edificio para este destino.
La diferencia es especialmente relevante si se tiene en cuenta que la edificabilidad máxima prevista para el inmueble asciende a 2.322 metros cuadrados. Antes de la modificación, solo la mitad podía acogerse a ese uso comercial; ahora, urbanísticamente podrá llegar a ocuparse la totalidad.
El cambio está ligado también a la evolución de Marqués de Molins, una calle que ha reforzado notablemente su carácter comercial tras su peatonalización. Esa nueva realidad, unida al elevado coste que supone recuperar y mantener un edificio protegido, fue uno de los argumentos utilizados para ampliar los usos posibles del Belda.
Un cálculo realizado con una ponencia anterior a 2008
La cifra de 447.167 euros tiene además una particularidad. La valoración utilizada para calcularla procede de una ponencia de valores anterior al año 2008 que todavía permanece vigente en Albacete.
Durante la tramitación de la operación se planteó expresamente la conveniencia de que el Ayuntamiento actualizara esa ponencia. También se preguntó si los valores utilizados habían sido actualizados conforme al IPC y se aclaró que no. Pese a ello, la normativa permite utilizar esa referencia mientras continúe vigente.
En el propio análisis de la operación llegó a señalarse que esos valores se encuentran desfasados respecto al mercado actual, aunque esta circunstancia no impide jurídicamente que sean utilizados para calcular la compensación.
El resultado es que el cambio urbanístico que permitirá transformar el Edificio Belda y ampliar sus posibilidades comerciales dejará 447.167 euros en el patrimonio público de suelo de Albacete, una cantidad que deberá regresar a la ciudad en forma de nuevos terrenos dotacionales o actuaciones de mejora urbana.
