La venta de una vivienda heredada por tres hermanos ha terminado en una controversia jurídica que ha llegado hasta la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dependiente del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes. El caso, recogido en una resolución publicada este viernes, 23 de octubre de 2026, en el Boletín Oficial del Estado (BOE), tiene como protagonista una compraventa de 95.000 euros en la que dos hermanos recibieron 47.000 euros cada uno, mientras que el tercero vendió su parte por tan solo 1.000 euros.
La enorme diferencia económica llamó la atención del Registro de la Propiedad de Fuenlabrada número 3, en Madrid, que suspendió la inscripción de la operación tras comprobar que el vendedor que había recibido la cantidad más baja figuraba en situación de concurso de acreedores.
El asunto terminó provocando un recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que ha establecido hasta dónde pueden llegar las facultades de los registradores para cuestionar el precio de una compraventa inmobiliaria. Su resolución, fechada el 6 de julio de 2026 y publicada ahora en el BOE, estima parcialmente el recurso, aunque mantiene los obstáculos que impiden inscribir la operación.
Una vivienda heredada por tres hermanos y una venta con precios muy diferentes
El origen del conflicto se encuentra en una vivienda de Fuenlabrada que tres hermanos habían adquirido mediante la herencia de sus padres. Cada uno era propietario de una tercera parte indivisa del inmueble, lo que significa que compartían la titularidad de la vivienda sin tener atribuida físicamente una zona concreta.
El 16 de febrero de 2026, los tres comparecieron ante un notario para formalizar la venta de la propiedad a una misma compradora, una mujer viuda.
Sin embargo, la escritura establecía un precio individual muy diferente para cada propietario. Dos de las hermanas transmitían sus participaciones por 47.000 euros cada una, cantidades que se abonarían mediante transferencias bancarias. El hermano restante vendía exactamente la misma proporción del inmueble por solo 1.000 euros.
Además, según recogía el documento notarial, este último vendedor manifestaba haber recibido los 1.000 euros en efectivo el 13 de febrero, tres días antes de la firma de la escritura.
De esta manera, los tres propietarios transmitían la totalidad de una misma vivienda por un precio conjunto de 95.000 euros, aunque el reparto económico no guardaba proporción con las participaciones que correspondían a cada uno.
El hermano que vendió por 1.000 euros estaba en concurso de acreedores
La situación se complicó cuando la escritura llegó al Registro de la Propiedad.
Durante la calificación registral, la responsable del Registro de Fuenlabrada número 3 consultó el Registro Público Concursal y comprobó que el hermano que había vendido su participación por 1.000 euros figuraba declarado en concurso voluntario de acreedores.
La declaración se había producido mediante un auto del 13 de junio de 2024, dictado en un procedimiento seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 8 de Madrid.
Esta circunstancia resultaba especialmente relevante porque una persona sometida a un procedimiento concursal puede tener limitadas sus facultades para disponer libremente de determinados bienes de su patrimonio.
La registradora apreció varios defectos que impedían practicar la inscripción. Entre ellos figuraban la falta de intervención del administrador concursal y la ausencia de la autorización judicial exigible para la venta en las circunstancias examinadas.
También cuestionó que uno de los hermanos pudiera transmitir su tercera parte por 1.000 euros cuando los otros dos vendían participaciones equivalentes por 47.000 euros cada una.
El Registro sospechó que podía existir una donación encubierta
La diferencia de precios llevó a la registradora a plantear que la operación pudiera ocultar una realidad jurídica distinta de una compraventa ordinaria.
En su calificación expuso que la transmisión de una participación por un precio tan reducido podía responder a una donación encubierta o a algún otro negocio jurídico que no estuviera expresamente identificado en la escritura.
La preocupación adquiría especial importancia por la situación concursal del hermano que había recibido menos dinero. Si una persona con deudas transmite bienes por cantidades muy inferiores a su valor, esa operación puede suscitar cuestiones relacionadas con la protección de sus acreedores.
La registradora consideró que las participaciones tenían un mismo origen hereditario y representaban idénticas proporciones de una única vivienda. Por ello, entendía que la diferencia económica requería una justificación suficiente.
También sostuvo que la transmisión podía perjudicar al patrimonio disponible para satisfacer las deudas del vendedor declarado en concurso.
Estas sospechas formaban parte de la argumentación de la registradora. La resolución administrativa no declara probado que los hermanos cometieran un fraude ni que existiera realmente una donación encubierta.
El notario recurrió la decisión del Registro de la Propiedad
Ante la negativa a inscribir la operación, el notario que había autorizado la escritura presentó un recurso.
Su argumentación se centró especialmente en los límites de la función registral y en la posibilidad de que los propietarios de un inmueble acuerden precios diferentes para transmitir sus respectivas participaciones.
El recurrente defendió que una diferencia considerable entre los precios no permite concluir automáticamente que una compraventa sea simulada o encubra una donación.
También planteó que podían existir relaciones personales o circunstancias particulares entre la compradora y el vendedor que explicaran por qué este había aceptado una cantidad inferior.
Respecto a la situación concursal, el notario alegó que el procedimiento había concluido mediante un auto del 25 de septiembre de 2024. Sin embargo, la Dirección General señaló que esa supuesta conclusión no había quedado debidamente acreditada en la documentación presentada al Registro y que el recurso no podía utilizarse para incorporar documentos nuevos que no hubieran sido objeto de calificación.
Por tanto, el organismo tuvo que pronunciarse sobre la operación atendiendo a la documentación disponible y a la situación concursal que constaba oficialmente.
La resolución del BOE aclara si se puede vender una propiedad por debajo de su valor
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública distingue en su resolución dos cuestiones fundamentales: las limitaciones derivadas del concurso de acreedores y la posibilidad de que una compraventa establezca un precio considerablemente inferior al de otras participaciones equivalentes.
Sobre esta segunda cuestión, el organismo da la razón al notario.
Considera que la existencia de un precio muy inferior al que se paga por otra participación del mismo inmueble no permite concluir automáticamente que la operación deje de ser una compraventa.
La escritura establecía expresamente una transmisión a cambio de 1.000 euros y recogía que el vendedor reconocía haber recibido esa cantidad en efectivo.
Por ello, la Dirección General entiende que el negocio jurídico aparece identificado como una transmisión onerosa, es decir, realizada a cambio de una contraprestación económica.
Otra cuestión distinta es que esa compraventa pudiera ocultar realmente una donación, una simulación o una operación perjudicial para los acreedores.
El organismo aclara que la investigación de esas posibles circunstancias corresponde, en su caso, a la Administración tributaria dentro de sus competencias o a los tribunales de Justicia, y no puede resolverse mediante una mera valoración del registrador sobre si el precio es demasiado bajo.
Esta distinción tiene interés general para las compraventas entre familiares, las transmisiones de viviendas heredadas y las operaciones en las que varios copropietarios acuerdan cantidades diferentes por sus participaciones.
La inscripción sigue suspendida pese a estimarse parcialmente el recurso
La decisión favorable al notario en relación con la diferencia de precios no supone que la compradora pueda inscribir automáticamente la vivienda a su nombre.
La Dirección General confirma los obstáculos relacionados con el concurso de acreedores del hermano que vendió su participación por 1.000 euros.
En concreto, mantiene los defectos relativos a la falta de intervención del administrador concursal y a la ausencia de autorización judicial para efectuar la venta, sin que se hubiera acreditado debidamente que esas exigencias ya no resultaban aplicables.
También confirma la negativa a practicar una inscripción parcial de la operación en las circunstancias examinadas.
Esto significa que el Registro no puede mantener la suspensión únicamente porque uno de los hermanos vendiera su parte por una cantidad 47 veces inferior a la de los demás, pero sí puede impedir la inscripción mientras no se resuelvan los defectos derivados de la situación concursal.
La resolución estima parcialmente el recurso y revoca exclusivamente el reparo relativo a la calificación de la compraventa por la diferencia de precios.
La decisión puede recurrirse ante los tribunales
La resolución está fechada el 6 de julio de 2026 y aparece publicada en el BOE de este viernes, 23 de octubre.
El documento establece que las personas legalmente legitimadas podrán impugnarla mediante demanda ante el juzgado civil competente de la provincia donde se encuentra el inmueble.
El plazo previsto es de dos meses desde la notificación de la resolución, conforme a la Ley Hipotecaria.
El caso deja una conclusión jurídica relevante: vender un inmueble o una participación por un precio muy inferior al de otras partes equivalentes no convierte automáticamente la operación en una donación o en un fraude. Sin embargo, cuando alguno de los vendedores se encuentra sometido a un concurso de acreedores, las limitaciones legales sobre la disposición de sus bienes siguen siendo determinantes para que la operación pueda acceder al Registro de la Propiedad.
