Una operación realizada en 1986 para proteger una vivienda frente a las importantes deudas que arrastraba su propietaria ha terminado casi cuatro décadas después con una sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete que obliga a devolver formalmente el inmueble a quien, según la Justicia, nunca dejó de ser su verdadera dueña.
La historia comenzó cuando una mujer, que había enviudado siendo todavía joven y tenía dos hijos pequeños, se encontró en una complicada situación económica por las cuantiosas deudas dejadas por su marido. Ante el riesgo que suponían esas obligaciones para su patrimonio, en enero de 1986 formalizó una compraventa de la vivienda a favor de familiares muy cercanos.
Casi 40 años después, los tribunales han concluido que aquella compraventa fue solo aparente. El objetivo no era transmitir realmente la casa, sino colocar formalmente su titularidad en manos de personas de confianza para evitar que quedara afectada por las deudas.
Una compraventa que solo existía sobre el papel
La Audiencia Provincial considera acreditada la existencia de lo que jurídicamente se conoce como fiducia cum amico, una operación basada en la confianza por la que una persona transmite formalmente un bien a otra sin desprenderse realmente de su propiedad.
La escritura pública se firmó el 3 de enero de 1986. Sobre el papel, la vivienda pasó a pertenecer a una hermana de la propietaria y al marido de esta dentro de su sociedad de gananciales.
Sin embargo, la Justicia concluye que la intención real de las partes era otra. Los familiares aparecían oficialmente como propietarios, pero estaban obligados a devolver la titularidad cuando se les requiriese.
La sentencia considera probado que la operación tenía como finalidad preservar la vivienda dentro del patrimonio de la mujer y evitar que resultara afectada por las deudas que la perseguían.
Había enviudado joven y tenía dos hijos pequeños
Entre los indicios utilizados por los tribunales figura precisamente la situación económica y familiar que atravesaba la mujer en aquel momento.
Había enviudado siendo relativamente joven, tenía dos hijos pequeños a su cargo y había heredado importantes deudas de su marido que no estaba en condiciones de afrontar ni siquiera mediante la venta de otros bienes de su patrimonio.
A ello se sumaba la estrecha relación que existía entonces entre los miembros de la familia.
La Audiencia destaca incluso que este tipo de operaciones basadas en la confianza no era algo extraño entre ellos, ya que existían antecedentes de otro negocio fiduciario relacionado con el patrimonio familiar.
Siguió cobrando los alquileres de la vivienda
Lo ocurrido durante las décadas siguientes resulta especialmente relevante para la decisión judicial.
La casa había sido inicialmente el domicilio de la mujer. Cuando posteriormente quedó vacía, fue alquilada y era ella quien percibía las rentas, pese a que registralmente el inmueble figuraba a nombre de sus familiares.
Años después fue uno de sus hijos quien comenzó a comportarse públicamente como propietario.
En 1996, cuando iba a contraer matrimonio, afrontó una reforma integral de la vivienda con conocimiento de sus tíos y posteriormente se trasladó a vivir a ella.
También tenía domiciliado en su propia cuenta bancaria el pago del IBI, aunque el recibo apareciera formalmente a nombre de su tía, y había contratado a su nombre un seguro sobre el inmueble.
La Audiencia considera especialmente significativo que durante más de 20 años los titulares formales no realizaran ninguna actuación para reivindicar la vivienda como suya.
Desde la compraventa de 1986 hasta aproximadamente 2007, conocieron y permitieron que primero la mujer y después su hijo actuaran como los auténticos propietarios.
En 2010 la vivienda fue donada a la hija de los titulares formales
La situación cambió años después. En septiembre de 2010, los familiares que figuraban registralmente como propietarios formalizaron una donación de la vivienda a favor de su hija.
Este movimiento acabaría convirtiéndose en otro de los puntos fundamentales del pleito. El juzgado de Almansa consideró que aquella donación perseguía impedir que la propietaria real y su hijo pudieran recuperar formalmente el inmueble. Por ello declaró la nulidad de la transmisión y ordenó cancelar la inscripción registral practicada a favor de la hija.
La Audiencia Provincial llega al mismo resultado, aunque desarrolla una explicación jurídica especialmente clara: quienes habían recibido formalmente la vivienda en 1986 nunca llegaron a convertirse en sus verdaderos propietarios.
No podían regalar una vivienda que realmente no era suya
Para la Audiencia, la compraventa de 1986 era una operación ficticia desde el punto de vista de la transmisión real de la propiedad.
La escritura había servido para generar una apariencia jurídica, pero detrás de ella permanecía un pacto de confianza que obligaba a los titulares formales a devolver el inmueble.
Por eso, cualquier posterior transmisión realizada a espaldas de la propietaria real quedaba afectada por esa situación.
La Sala añade además que la beneficiaria de la donación era la propia hija del matrimonio que aparecía formalmente como propietario, por lo que no podía ser considerada un tercero de buena fe protegido por el Registro de la Propiedad.
En definitiva, la Audiencia entiende que no podían transmitir válidamente como propia una vivienda cuya titularidad material nunca les había pertenecido.
Tendrán que devolver formalmente la propiedad
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Almansa había estimado la demanda en octubre de 2024.
La resolución declaró que la compraventa de enero de 1986 constituía una fiducia cum amico y condenó a los titulares formales a realizar todos los actos necesarios para devolver la titularidad de la vivienda.
La casa deberá quedar inscrita a nombre del hijo designado por la propietaria original o, subsidiariamente, a nombre de la propia mujer.
Para ello deberán otorgar la correspondiente escritura pública y comparecer en la notaría que se determine. Si no lo hacen voluntariamente, la resolución contempla que pueda procederse a formalizar la transmisión a su costa.
También queda anulada la donación realizada en 2010 y debe cancelarse la inscripción registral derivada de aquella operación.
La Audiencia confirma íntegramente la sentencia
Los demandados recurrieron ante la Audiencia Provincial de Albacete intentando revocar la resolución, pero la Sección Primera ha rechazado su apelación.
La Sala considera suficientemente probada la operación fiduciaria mediante el conjunto de indicios acumulados durante décadas: la situación económica de la propietaria, la relación familiar, el cobro de alquileres, la reforma de la casa, el pago del IBI, la contratación del seguro y la ausencia durante años de cualquier comportamiento como auténticos propietarios por parte de quienes figuraban en el Registro.
La sentencia utiliza además palabras especialmente severas al abordar las costas. La Audiencia señala que, ante los hechos acreditados, la postura procesal de los demandados estuvo “más próxima a la temeridad que a la defensa razonable y justificada”.
Por este motivo mantiene las costas impuestas en primera instancia y añade también las correspondientes al recurso de apelación.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete fue dictada el 10 de septiembre de 2026. Contra ella no cabe recurso ordinario, aunque todavía puede interponerse recurso de casación ante el Tribunal Supremo en el plazo de 20 días hábiles, siempre que concurra el interés casacional exigido legalmente.
