El Gobierno de Pedro Sánchez ha vuelto a llevar al Boletín Oficial del Estado (BOE) las nuevas reglas para los contratos de alquiler apenas unos días después de que el Congreso de los Diputados tumbara el anterior decreto. El Ejecutivo ha aprobado ahora el Real Decreto-ley 28/2026, que recupera, con algunos ajustes, medidas como las prórrogas de cinco o siete años y la indemnización al inquilino cuando sea el propietario quien decida no continuar con el contrato. La anterior regulación había quedado derogada por acuerdo del Congreso publicado el pasado 2 de octubre, mientras que este nuevo intento entrará en vigor el 15 de noviembre.
El nuevo decreto tendrá además un recorrido parlamentario diferente al que acabó con la anterior norma. El Congreso y el Senado quedaron disueltos el 6 de octubre por la convocatoria de las elecciones generales del 29 de noviembre, por lo que será la Diputación Permanente del Congreso la que deberá pronunciarse sobre la convalidación o derogación del Real Decreto-ley dentro del plazo constitucional establecido. De esta forma, la nueva regulación de los alquileres no se enfrentará al mismo Pleno que rechazó el anterior decreto, sino a un órgano de composición más reducida en el que la aritmética parlamentaria es distinta y más favorable para Sánchez.
Un importante cambio en las reglas del alquiler afectará a propietarios e inquilinos de Albacete a partir del próximo 15 de noviembre. Tras ser tumbados en el Congreso el pasado viernes el Gobierno ha vuelto a llevar al BOE los decretos de vivienda y modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos para introducir prórrogas mucho más largas de los contratos de vivienda habitual y establecer, además, una indemnización para el inquilino cuando sea el propietario quien decida no continuar con el arrendamiento.
El Real Decreto-ley 28/2026, publicado este miércoles, 7 de octubre, en el Boletín Oficial del Estado, cambia sustancialmente lo que sucede cuando un contrato alcanza su vencimiento después de haber cumplido su duración mínima.
La reforma no entra en vigor inmediatamente. Las nuevas reglas comenzarán a aplicarse el 15 de noviembre de 2026, aunque también alcanzarán a numerosos contratos que actualmente ya están en vigor.
Otros cinco años de alquiler si nadie dice lo contrario
Hasta ahora, una vez agotado el periodo mínimo obligatorio, la Ley de Arrendamientos Urbanos contemplaba determinadas prórrogas anuales. El nuevo sistema eleva considerablemente la estabilidad de los contratos.
Cuando un alquiler de vivienda habitual haya alcanzado al menos cinco años de duración, si el propietario es una persona física, y ninguna de las partes comunica que quiere finalizarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente durante otros cinco años.
Cuando el propietario sea una empresa o cualquier otra persona jurídica, el periodo mínimo inicial es de siete años y la nueva prórroga será igualmente de otros siete años.
Además, la norma habla de plazos sucesivos. Esto significa que, llegado posteriormente otro vencimiento, si ninguna de las partes comunica en tiempo y forma que quiere poner fin a la relación, volverá a producirse una nueva prórroga de cinco o siete años, según quién sea el propietario.
El casero tendrá que avisar con seis meses
También cambia el tiempo disponible para comunicar que no se quiere continuar con el contrato.
El propietario deberá avisar al inquilino con al menos seis meses de antelación respecto a la fecha de vencimiento. El arrendatario, en cambio, continuará disponiendo de un plazo de dos meses para comunicar que no desea seguir en la vivienda.
No basta, por tanto, con esperar a que llegue la fecha final del contrato. Si el propietario deja pasar ese plazo sin comunicar su decisión, entrará en funcionamiento la nueva prórroga prevista por la ley.
Hasta 12 mensualidades o más de indemnización
Una de las novedades más importantes llega cuando es el propietario quien comunica correctamente que no quiere renovar.
Con carácter general, tendrá que indemnizar al inquilino por la finalización del alquiler.
La cantidad no será necesariamente igual para todos. La ley establece que deberá abonarse el mayor de dos importes.
El primero equivale a 12 mensualidades, calculadas tomando como referencia el valor superior del rango individualizado que corresponda a esa vivienda dentro del sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
El segundo consiste en una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda. Los periodos inferiores se calcularán proporcionalmente por meses y días.
Así, por ejemplo, si un arrendatario llevara más de doce años residiendo de manera continuada en la vivienda, esta segunda fórmula podría resultar superior a las doce mensualidades.
Cuando no exista un valor individualizado para ese inmueble dentro del sistema estatal, el cálculo se realizará tomando como referencia la renta mensual que esté pagando el inquilino en ese momento.
La indemnización deberá abonarse en el momento en que se entregue la vivienda.
Hay situaciones en las que el propietario no tendrá que pagar
La obligación de indemnizar no será absoluta. La reforma establece varias excepciones que deberán quedar explicadas expresamente y por escrito en la comunicación de no renovación.
Una de las principales se produce cuando el propietario, siendo una persona física, necesita recuperar la vivienda para convertirla en su residencia habitual o destinarla a determinados familiares. La excepción alcanza a familiares hasta segundo grado y también al cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Sin embargo, no bastará con alegar esta circunstancia y dejar después la casa vacía. Si transcurren tres meses desde que el inquilino entrega el inmueble y la vivienda no ha sido ocupada por la persona indicada, salvo causa de fuerza mayor, el antiguo arrendatario podrá reclamar la indemnización.
Tampoco habrá compensación cuando el inquilino no haya residido efectivamente en la vivienda durante más de seis meses dentro del último año, salvo motivos justificados como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
Otra excepción se produce cuando el arrendatario ya dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta para sus necesidades de la que sea propietario o sobre la que tenga un derecho real de uso.
También desaparece la obligación de indemnizar cuando ambas partes firmen un nuevo contrato sobre la vivienda.
El propietario puede ofrecer otro contrato
Hay otra posibilidad especialmente relevante. El casero puede comunicar que no quiere prorrogar el contrato actual pero, dentro de esos seis meses de preaviso, ofrecer formalmente al inquilino un nuevo contrato sobre la misma vivienda.
Si la oferta cumple las condiciones fijadas por la ley y el inquilino la rechaza, el propietario tampoco tendrá que pagar la indemnización.
Pero esa nueva oferta deberá garantizar al arrendatario una permanencia mínima de otros cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica. La renta propuesta tampoco podrá fijarse libremente al margen de las reglas establecidas por la legislación de vivienda.
¿Qué ocurre con los contratos que ya están firmados?
El cambio no afectará únicamente a los contratos que se firmen a partir del 15 de noviembre.
La ley establece que el nuevo régimen será aplicable también a los contratos de vivienda habitual que ya estén vigentes, siempre que el vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas se produzca después de la entrada en vigor.
Hay, sin embargo, importantes excepciones para garantizar que el cambio no altere decisiones que ya se habían tomado antes de conocerse la nueva norma.
Si el propietario ya había comunicado válidamente antes de la publicación del Real Decreto-ley que no quería renovar el alquiler, ese aviso continuará siendo válido y no generará derecho a la nueva indemnización.
Además, cuando el próximo vencimiento se encuentre a menos de seis meses en el momento en que entre en vigor la reforma, al propietario se le permitirá realizar el aviso con cuatro meses de antelación, en lugar de los seis que regirán como norma general.
Los contratos que actualmente se encuentren dentro del antiguo periodo de prórroga continuarán en él hasta que termine. Será a partir de ese momento cuando se les aplique el nuevo sistema.
Protección adicional para inquilinos vulnerables
La reforma mantiene también mecanismos extraordinarios para determinados inquilinos cuando el propietario decide no renovar.
Una persona que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año. Cuando el propietario sea considerado gran tenedor, deberá aceptarla en las condiciones previstas por la ley.
En las viviendas situadas en zonas oficialmente declaradas como mercado residencial tensionado, el inquilino podrá solicitar además prórrogas extraordinarias anuales durante un máximo de tres años, con las excepciones contempladas legalmente.
Si después de esas prórrogas el contrato termina finalmente por voluntad del propietario y concurren los requisitos establecidos, será entonces cuando pueda resultar exigible la correspondiente indemnización.
El nuevo sistema comenzará a aplicarse el 15 de noviembre de 2026 y supondrá que, para numerosos contratos de alquiler de vivienda habitual en Albacete, alcanzar la fecha de vencimiento ya no implique automáticamente entrar en una sucesión de prórrogas anuales: la regla general pasará a ser continuar durante otros cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica.
