El alquiler de vivienda habitual afronta un cambio importante desde este viernes. El Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece nuevas reglas para la duración de los contratos una vez agotados sus primeros años, así como una indemnización para los inquilinos cuando sea el propietario quien decida no continuar con el arrendamiento.
La modificación afecta también a contratos que ya están vigentes, aunque el decreto establece un régimen transitorio para determinar cuándo empieza a aplicarse el nuevo sistema a cada uno de ellos. La norma entra en vigor el viernes 2 de octubre, al día siguiente de su publicación en el BOE.
Este Decreto será sometido a votación en el parlamento.
Prórrogas de otros cinco o siete años
La primera gran modificación se produce cuando se llega al vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas después de haber transcurrido un mínimo de cinco años, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Si ninguna de las partes comunica que quiere terminar el alquiler dentro de los plazos establecidos, el contrato se prorrogará obligatoriamente por otros cinco años. Si el propietario es una persona jurídica, la prórroga será de siete años.
Además, el decreto habla de plazos sucesivos, por lo que el mecanismo vuelve a operar en los siguientes vencimientos si ninguna de las partes comunica su voluntad de poner fin a la relación contractual.
También aumenta el tiempo con el que el propietario tiene que comunicar que no quiere renovar. El arrendador deberá avisar al inquilino con al menos seis meses de antelación, mientras que el arrendatario deberá hacerlo con un mínimo de dos meses.
El propietario que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino
La principal novedad económica del decreto llega cuando es el propietario quien decide que el contrato termine.
Si comunica correctamente su voluntad de no prorrogarlo, deberá abonar al arrendatario, como regla general, una indemnización equivalente al menos a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas a la que abandona.
El cálculo deberá realizarse, siempre que sea posible, utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda. Esto supone que la indemnización no tiene por qué calcularse tomando simplemente las doce últimas mensualidades que estuviera pagando el inquilino, sino atendiendo a la renta correspondiente a una vivienda similar.
El decreto introduce además un segundo mínimo. La cantidad que reciba el arrendatario nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que haya residido en la vivienda. Los periodos inferiores al año se prorratearán por meses y los inferiores al mes, por días.
Por tanto, cuando se trate de un alquiler de larga duración, esta segunda regla puede hacer que la compensación exigible sea superior a doce mensualidades. La indemnización deberá abonarse en el momento en el que el inquilino entregue la vivienda, salvo una de las excepciones previstas en la propia norma.
Las excepciones: cuándo no tendrá que pagar el propietario
La obligación de indemnizar no se aplica en todos los casos. El decreto establece una serie de excepciones que deberán figurar de forma expresa, detallada y por escrito en la comunicación de preaviso.
Una de ellas se produce cuando el propietario sea una persona física y necesite la vivienda para convertirla en residencia permanente para él mismo, sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción o su cónyuge en determinados casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
No obstante, el decreto incorpora una salvaguarda para el antiguo inquilino. Si pasan tres meses desde la entrega de la vivienda y esta no ha sido ocupada por las personas que justificaron la recuperación del inmueble, salvo que exista una causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a cobrar la indemnización.
Tampoco deberá abonarse la compensación si el inquilino no ha habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores al aviso, aunque se exceptúan ausencias justificadas por motivos como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, entre otras situaciones contempladas por la norma.
Otra excepción se produce cuando el arrendatario posea en el mismo municipio otra vivienda adecuada para cubrir sus necesidades, como propietario o titular de un derecho real de uso o disfrute, y pueda ocuparla.
El propietario puede ofrecer un nuevo contrato para evitar la indemnización
El decreto contempla otra posibilidad. No habrá indemnización si propietario e inquilino firman un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
Tampoco procederá si el arrendador realiza durante el periodo de preaviso una oferta fehaciente para firmar un nuevo contrato sobre la misma vivienda y el inquilino la rechaza expresa o tácitamente. Pero no vale cualquier oferta.
Ese nuevo contrato deberá garantizar una duración mínima de cinco años, o de siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, y la nueva renta tendrá que ajustarse a las reglas de determinación del precio previstas en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluso cuando el inmueble no esté situado en una zona de mercado residencial tensionado.
La indemnización también podrá quedar excluida cuando concurra otra circunstancia debidamente justificada que determine la prevalencia de los intereses del propietario cuando este se encuentre en una situación acreditada de vulnerabilidad.
Si acuerdan continuar después del aviso, serán al menos otros cinco años
El decreto regula incluso qué ocurre cuando el propietario comunica inicialmente que no quiere renovar pero después ambas partes cambian de decisión y acuerdan continuar con el alquiler.
En ese supuesto, la nueva prórroga convencional no podrá ser inferior a cinco años, o a siete años si el propietario es una persona jurídica.
Además, serán nulas las cláusulas introducidas en esos acuerdos que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del inquilino.
Un año adicional para determinados inquilinos vulnerables
La nueva redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene también una protección específica para personas en situación de vulnerabilidad.
Cuando el contrato vaya a terminar porque el propietario haya comunicado correctamente que no desea renovarlo, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, durante el cual seguirán vigentes las condiciones del contrato.
Para acogerse a ella será necesario acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos emitido durante el último año.
Cuando el propietario tenga la consideración legal de gran tenedor de vivienda, estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato.
Hasta tres años más en zonas tensionadas
La norma contempla asimismo un régimen específico para las viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado.
En estos casos, una vez finalizado el periodo correspondiente y cuando el propietario haya comunicado que no quiere continuar, el inquilino podrá solicitar que el alquiler se prorrogue de forma extraordinaria por periodos anuales durante un máximo de tres años, manteniéndose las condiciones del contrato vigente.
El arrendador deberá aceptar esta petición salvo en los supuestos excepcionales recogidos por la propia ley, como determinados acuerdos entre las partes, la formalización de un nuevo contrato o la necesidad legalmente comunicada de recuperar la vivienda para residencia permanente del propio propietario o determinados familiares.
Qué ocurre con los contratos que ya existen
El cambio no se limita a los nuevos alquileres. El decreto establece expresamente que la nueva regulación se aplicará también a contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor respecto de los vencimientos que se produzcan posteriormente, aunque introduce reglas transitorias.
Los contratos que ya se encuentren dentro del periodo de prórroga previsto por la regulación anterior continuarán en ese régimen hasta que concluya. Una vez finalizado, pasarán a estar sometidos al nuevo artículo 10.
Existe también una excepción temporal al nuevo preaviso de seis meses. Si cuando entre en vigor el decreto quedan menos de seis meses para que venza el contrato o la prórroga que esté en curso, el propietario podrá comunicar su voluntad de no renovar con una antelación mínima de cuatro meses.
También se regulan los contratos que se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al Código Civil. Pasarán al nuevo régimen a partir del primer vencimiento del periodo de tácita reconducción que tenga lugar una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor del decreto, computándose para determinar la duración tanto el tiempo del contrato inicial como el transcurrido posteriormente en tácita reconducción.
Las comunicaciones válidamente realizadas antes de la entrada en vigor para poner fin a esa tácita reconducción mantendrán su eficacia y no generarán el derecho a la nueva indemnización.
