El paquete de vivienda aprobado este martes por el Consejo de Ministros contiene cambios de calado para propietarios e inquilinos, pero la medida con mayores consecuencias para el funcionamiento habitual de los contratos está en el segundo real decreto-ley: cuando termine el periodo obligatorio de un alquiler, el contrato pasará a renovarse automáticamente por otros cinco años si el propietario es una persona física y siete años si es una empresa. Y si el dueño quiere poner fin a la relación sin encontrarse en uno de los supuestos que permiten hacerlo sin compensación, tendrá que pagar al inquilino.
El alcance económico es considerable. El texto establece una indemnización equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características similares, calculada utilizando el sistema estatal de referencia de precios. Además, incorpora una segunda garantía: esa cantidad nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda. Por tanto, en arrendamientos muy antiguos la compensación podría superar claramente el equivalente a un año.
Así, si para una vivienda comparable el sistema de referencia fijara una renta mensual de 500 euros, la compensación de partida sería de al menos 6.000 euros. Con una renta de referencia de 700 euros, ascendería a 8.400 euros; con 800 euros serían 9.600 euros y con 1.000 euros alcanzaría los 12.000 euros. Y esas cantidades podrían aumentar cuando la antigüedad del inquilino hiciera entrar en juego el mínimo de una mensualidad por cada año de residencia.
Avisar con seis meses no evita tener que pagar
Uno de los aspectos más relevantes del nuevo sistema es que la indemnización no funciona únicamente como una sanción por no haber avisado a tiempo. El propietario deberá comunicar su voluntad de no continuar el contrato con seis meses de antelación, mientras que el inquilino dispondrá de dos meses, pero haber realizado correctamente ese preaviso no elimina por sí solo la compensación. Si el propietario quiere finalizar el alquiler y no concurre una de las causas previstas para quedar exento, deberá indemnizar al arrendatario cuando este entregue la vivienda.
La fórmula supone un cambio importante respecto al funcionamiento actual. Transcurridos los primeros cinco años del contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, si ninguna de las partes manifiesta su intención de terminarlo, comenzará automáticamente otro periodo completo de cinco o siete años. El proceso podrá repetirse sucesivamente, por lo que el contrato tendrá en la práctica una continuidad potencialmente indefinida mientras el inquilino quiera permanecer y el propietario no concurra en una excepción o asuma la indemnización correspondiente.
Incluso la venta del inmueble no serviría para eludir esta obligación. Según el texto conocido del decreto, si la vivienda cambia de propietario, el comprador asumiría la obligación de compensar al inquilino cuando corresponda poner fin al contrato.
Los casos en los que el propietario no tendría que indemnizar
El segundo decreto establece varias excepciones. El propietario podrá recuperar la vivienda sin pagar esa compensación cuando acredite que la necesita como residencia permanente para él, para su cónyuge en determinadas situaciones o para familiares de hasta segundo grado.
Tampoco tendría que indemnizar cuando el inquilino no haya residido efectivamente en la vivienda durante al menos seis meses del año anterior, salvo ausencias justificadas por motivos como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares; cuando el arrendatario disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio; cuando las partes firmen un nuevo contrato o el inquilino rechace determinadas ofertas de continuidad que garanticen otros cinco o siete años; o cuando el propio propietario pueda acreditar una situación de vulnerabilidad que haga prevalecer sus necesidades.
Además, las condiciones introducidas durante las sucesivas prórrogas que perjudiquen al arrendatario respecto al contrato original serían consideradas nulas.
El primer decreto obliga a aceptar hasta dos años más de alquiler
La renovación automática no es la única medida que afecta directamente a los propietarios. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado este miércoles en el BOE, introduce ya una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual.
Cuando el periodo obligatorio o determinadas prórrogas finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino podrá solicitar continuar en la vivienda durante periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Para acceder a esa posibilidad deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Con carácter general, el propietario estará obligado a aceptar la prórroga.
Existen excepciones, entre ellas que ambas partes alcancen un acuerdo diferente, suscriban un nuevo contrato o que el propietario acredite que necesita realmente la vivienda para él o determinados familiares. Durante esos dos años extraordinarios se mantienen las condiciones del contrato vigente.
Alquileres que no podrán subir y un límite del 2%
El primer decreto incorpora además una limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando el alquiler que ya se paga sea superior al máximo que corresponda según el sistema estatal de índices de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno.
Para el resto de contratos, propietario e inquilino podrán negociar la actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
Un golpe a los alquileres de temporada y por habitaciones
Otro de los cambios con mayor incidencia práctica afecta a los alquileres temporales. La nueva norma exige que exista una causa real, expresa y acreditada que justifique por qué el inquilino necesita esa vivienda solo temporalmente. Cuando no pueda acreditarse esa causa, el contrato pasará a considerarse automáticamente un alquiler de vivienda habitual, con las garantías que ello implica.
También se interviene sobre el alquiler por habitaciones. La suma de lo que se cobre por todas las habitaciones de un piso no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa. La norma pretende impedir que dividir un inmueble permita multiplicar artificialmente su renta total.
Restricciones para comprar viviendas muy por debajo de su valor
El primer real decreto-ley también contiene una medida dirigida a determinadas operaciones inmobiliarias. Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la compra de viviendas cuando la operación se realice por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, con determinadas excepciones previstas en la propia norma.
La misma norma amplía además hasta finales de 2030 la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, aunque su aplicación depende de quién sea el demandante y de las circunstancias concretas del procedimiento. Cuando la suspensión afecte a un propietario particular, el decreto contempla mecanismos de compensación con cargo a la Administración que pueden cubrir como máximo la renta contractual no percibida y determinados suministros impagados.
El segundo decreto aún no está publicado en el BOE
Hay, no obstante, una diferencia fundamental entre los dos textos. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, ya ha sido publicado este miércoles en el BOE. El segundo, que contiene precisamente la renovación automática y las indemnizaciones por no renovar, todavía no había sido publicado a media mañana de este miércoles y su publicación está prevista para este jueves, 1 de octubre.
El Consejo de Ministros sí lo ha aprobado y el texto ha sido remitido al Congreso, pero hasta que aparezca en el BOE sus condiciones deben referirse a la redacción aprobada y conocida hasta ahora. Los dos reales decretos deberán someterse además por separado a la convalidación del Congreso.
