El Boletín Oficial del Estado publica este miércoles, 30 de septiembre, el Real Decreto-ley 26/2026, que introduce nuevas medidas sobre alquileres, desahucios, fiscalidad y compra de vivienda. La norma regula los arrendamientos de temporada y por habitaciones, refuerza determinados derechos de los inquilinos y establece instrumentos para ampliar la oferta de vivienda asequible.
Entre las principales novedades figuran una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler, límites a la actualización de las rentas, una deducción estatal para arrendatarios y la creación del programa TU CASA, destinado a complementar la financiación de la primera vivienda mediante préstamos sin intereses.
La entrada en vigor general se producirá el 1 de octubre, aunque algunas disposiciones tienen fechas específicas y determinados programas necesitan acuerdos o normas posteriores para poder aplicarse.
Hasta dos años más de alquiler, previa solicitud del inquilino
El decreto establece una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor la norma.
Entre los supuestos incluidos se encuentran aquellos en los que el periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028. También se contemplan la finalización de las prórrogas tácitas y los arrendamientos que continúan mediante la denominada tácita reconducción.
Para acogerse a esta medida, el inquilino deberá solicitarla, estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la extensión se mantendrán los términos y condiciones del contrato.
El propietario deberá aceptar la solicitud cuando se cumplan los requisitos, salvo las excepciones previstas. Entre ellas figuran los acuerdos entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí o para sus familiares, conforme a las condiciones legales.
Esta prórroga tampoco se aplicará cuando ambas partes acuerden renovar el contrato o formalizar uno nuevo con una renta al menos un 5% inferior a la anterior.
Congelación de algunas rentas y límite del 2% cuando no exista acuerdo
La norma introduce una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales del alquiler que correspondan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse en esa actualización.
En los demás casos, la subida será la que resulte del nuevo pacto entre propietario e inquilino. Si no existe ese acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
Se trata de reglas para la revisión anual de la renta de contratos vigentes. La aplicación concreta dependerá de la situación del arrendamiento y de los límites que le correspondan.
Protección frente a determinados desahucios hasta 2030
El decreto establece un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
Uno de los supuestos afecta a viviendas de entidades que desarrollen la actividad de adquisición especulativa definida en la norma. En estos casos, el tribunal podrá suspender el procedimiento aunque ya exista sentencia, siempre que todavía no se haya ejecutado el lanzamiento y concurran las condiciones exigidas.
También se regula la suspensión en otros casos de vulnerabilidad cuando no proceda el mecanismo extraordinario de pago de la deuda previsto en el propio decreto.
En estos últimos supuestos, la situación deberá revisarse cada doce meses. La suspensión podrá levantarse si desaparece la vulnerabilidad, se proporciona una alternativa habitacional adecuada, esta se rechaza sin justificación o se alcanza el límite temporal establecido para ese régimen.
La Administración deberá intervenir ante determinados impagos
La norma modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para incorporar un mecanismo extraordinario destinado a evitar determinados desahucios de inquilinos vulnerables.
La Administración competente dispondrá de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional adecuada o pagar las cantidades adeudadas, incluidas las que se acumulen durante ese periodo. Mientras se resuelve esta intervención, el procedimiento permanecerá suspendido.
Si se abona la deuda conforme a lo previsto, el proceso podrá terminar y el contrato continuar. Si la Administración no cumple dentro del plazo, el decreto establece mecanismos para que asuma la deuda y se mantenga la protección del arrendatario mientras persistan las circunstancias exigidas.
El Estado compensará a las comunidades autónomas por los costes derivados de esta obligación en los términos regulados, aunque no por los intereses de demora que puedan generarse por un cumplimiento tardío.
Compensaciones y garantías para los propietarios
Las medidas frente a los desahucios incorporan reglas para valorar la situación económica del propietario.
En los supuestos previstos podrán reconocerse compensaciones por rentas no cobradas y suministros asumidos. La norma excluye de esas compensaciones los beneficios hipotéticos y los daños morales.
Los tribunales deberán tener en cuenta la vulnerabilidad del arrendador y las garantías específicas que se establecen para propietarios particulares, con especial atención a quienes sean titulares de dos viviendas o menos.
La suspensión de un lanzamiento no supone, por sí misma, la desaparición de la obligación de pagar el alquiler.
Los contratos de temporada tendrán que acreditar su causa
El decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para exigir una causa real y acreditable que justifique el alquiler temporal.
El contrato deberá identificar expresamente esa circunstancia y el propietario tendrá que poder demostrarla. Si se utiliza esta modalidad para cubrir una necesidad permanente de vivienda sin justificación suficiente, el arrendamiento podrá considerarse habitual desde su inicio.
Como regla general, la duración del alquiler temporal deberá superar los 31 días y no exceder de doce meses. Podrá prolongarse cuando continúe existiendo una causa de temporalidad debidamente justificada.
La duración superior a doce meses sin justificación o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda determinarán su consideración como arrendamiento habitual desde el primero de ellos.
Los contratos temporales anteriores conservarán su régimen hasta que termine el plazo pactado, mientras que sus renovaciones deberán ajustarse a las nuevas reglas.
Límites al alquiler por habitaciones
Los contratos por habitaciones destinados a cubrir una necesidad permanente de residencia quedan incluidos en la protección del alquiler de vivienda habitual.
La suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar la que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado también deberán respetarse los límites aplicables.
La regulación incorpora, además, límites vinculados al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, el IRAV, para los incrementos anuales entre contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda.
Los gastos de gestión no podrán trasladarse al inquilino
El texto refuerza la prohibición de repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, incluidos los asociados a renovaciones o modificaciones en los términos que establece la norma.
También introduce garantías para impedir que los límites del alquiler se eludan mediante nuevos gastos, cuotas o servicios añadidos al precio.
En materia de garantías, no podrá obligarse al inquilino a contratar un seguro de impago. El decreto regula asimismo los límites de las garantías adicionales, con reglas específicas para los arrendamientos temporales.
Reparaciones que podrán descontarse del alquiler
Cuando existan daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, o sean necesarias reparaciones que correspondan al propietario, el inquilino podrá requerirlas por escrito y adjuntar un presupuesto razonable.
El arrendador dispondrá de quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o ejecutar directamente los trabajos.
Si no responde o los rechaza injustificadamente, el arrendatario podrá realizar las obras necesarias y descontar su importe de futuras rentas. El coste deberá ser razonable y estar acreditado documentalmente.
En los alquileres temporales, el propietario también deberá asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario. Tras recibir la comunicación del inquilino, tendrá cinco días hábiles para responder, con las consecuencias previstas si no lo hace.
Más derechos si se vende la vivienda alquilada
El decreto refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino y establece su carácter irrenunciable.
Cuando el propietario decida vender, deberá comunicar de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales de la operación. El arrendatario dispondrá del plazo legal para ejercer su derecho de tanteo.
La protección también alcanza determinadas ventas conjuntas de viviendas, edificios o carteras de inmuebles. En esos casos deberá identificarse el precio atribuido a la vivienda arrendada y explicar los criterios objetivos utilizados para calcularlo.
Una deducción estatal por alquiler de hasta 1.163 euros
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual.
La base máxima de la deducción será de 11.630 euros cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros. Esto permite alcanzar un ahorro fiscal máximo de 1.163 euros.
Entre los 23.007,20 y los 33.007,20 euros de base imponible, la cantidad sobre la que se calcula la deducción se reducirá progresivamente.
Para acceder a ella será necesario cumplir requisitos adicionales sobre la titularidad de otras viviendas. Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni su unidad familiar podrán disponer de la totalidad de la propiedad o de un derecho de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros, salvo que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia.
Los umbrales se refieren a la base imponible del IRPF, que no equivale directamente al salario bruto anual.
Ventajas fiscales para los propietarios que bajen las rentas
El decreto modifica las reducciones aplicables al rendimiento neto positivo del alquiler para favorecer los precios asequibles.
Los propietarios que no sean grandes tenedores y formalicen determinados contratos con una rebaja superior al 5% podrán acceder a reducciones que llegan al 100%, siempre que concurran las condiciones exigidas.
Entre los casos con mayor incentivo figuran la continuidad del mismo inquilino después del periodo establecido y la firma con un nuevo arrendatario a una renta inferior al máximo de referencia.
La norma también contempla una reducción del 100% para determinados primeros alquileres situados por debajo de ese máximo. Otros porcentajes dependen de la ubicación en una zona tensionada, de que el inquilino tenga entre 18 y 35 años o del destino social de la vivienda.
Para los nuevos contratos del mismo arrendador que mantengan la renta, la reducción prevista será del 50%. Cuando el precio aumente, los porcentajes se reducirán progresivamente según la magnitud de la subida.
Estos beneficios se aplican sobre el rendimiento fiscal del alquiler y están sujetos a los requisitos de cada supuesto.
IVA del 10% para determinados alquileres turísticos
Desde el 1 de diciembre, determinados arrendamientos de viviendas amuebladas por periodos de hasta treinta noches consecutivas al mismo inquilino quedarán sujetos a un IVA del 10%.
La regulación contempla excepciones, entre ellas determinados alquileres de corta duración de la vivienda habitual del propietario.
El decreto establece también el IVA del 4% para determinadas entregas de vivienda protegida con protección permanente o indefinida.
Además, amplía la aplicación del IVA reducido del 10% a determinadas obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual, siempre que se cumplan los requisitos sobre antigüedad del inmueble, materiales y forma de pago.
Más posibilidades de recargo sobre viviendas vacías
Los ayuntamientos dispondrán de nuevas posibilidades para establecer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a viviendas desocupadas de forma permanente.
Su alcance dependerá del tiempo de desocupación, del número de inmuebles del titular y de si la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
La aplicación deberá ajustarse a la regulación municipal y al procedimiento correspondiente. También se tendrán en cuenta las causas justificadas de desocupación, como determinadas circunstancias laborales, de estudios, salud o dependencia.
La norma incorpora igualmente recargos específicos para viviendas de uso turístico en zonas tensionadas.
Restricciones a determinadas compras especulativas hasta 2028
El decreto limita hasta el 31 de diciembre de 2028 determinadas adquisiciones de viviendas y edificios residenciales por entidades que encajen en la definición legal.
La regulación contempla adquisiciones gratuitas o por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado, atendiendo también a las características y actividad de la entidad adquirente.
Quedan previstas excepciones para operaciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años, determinados usos sociosanitarios y actuaciones de entidades del tercer sector para colectivos vulnerables, entre otros supuestos.
También se modifica la fiscalidad de las socimis mediante un gravamen del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos vinculados al arrendamiento de viviendas, con reducciones condicionadas a su orientación hacia el alquiler asequible y a la reinversión.
Hasta 50.000 euros sin intereses para comprar la primera vivienda
La norma crea el mecanismo de financiación TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial, para complementar la hipoteca de quienes accedan a su primera vivienda habitual.
El préstamo podrá cubrir la menor de estas dos cantidades: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros. Tendrá un tipo de interés del 0% y no incluirá comisiones.
El diseño establece un periodo de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años, y un plazo de devolución de hasta diez años.
Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las ventas posteriores se tomará como referencia el precio de adquisición actualizado conforme al IPC, con la posibilidad de incorporar determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora.
Los beneficiarios, límites, dotación inicial y otras características deberán concretarse mediante un acuerdo del Consejo de Ministros. La publicación del decreto crea el instrumento, pero su utilización requiere ese desarrollo posterior.
Más financiación y protección para la vivienda asequible
El decreto refuerza la protección permanente de determinadas viviendas de CASA47 y facilita la incorporación de inmuebles de la Administración del Estado y de la Seguridad Social al parque residencial público.
También contempla una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para financiar proyectos de vivienda, con plazos que podrán alcanzar los 35 años, y medidas de apoyo a la construcción industrializada.
La regulación define la vivienda asequible tomando como referencia un esfuerzo económico que no supere el 30% de la renta mediana de los hogares del municipio en el que se encuentre el inmueble.
Además, prevé el desarrollo de una figura de proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas, para facilitar su participación en programas y su acceso a financiación y beneficios estatales.
