Un conflicto entre propietarios de viviendas colindantes en Fuentealbilla ha terminado con un importante giro judicial en la Audiencia Provincial de Albacete. El tribunal ha revocado buena parte de la sentencia que inicialmente había dado la razón a una pareja de propietarios y ha dejado sin efecto la orden que obligaba a su vecino a demoler parte de una vivienda de nueva construcción, al considerar que no ha quedado suficientemente demostrado que la edificación invadiera o se apoyara sobre un muro ajeno.
La resolución ha sido dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Albacete, que estima parcialmente el recurso presentado por uno de los propietarios contra la sentencia pronunciada en mayo de 2024 por el Juzgado de Primera Instancia de Casas Ibáñez. El litigio se refiere a varias propiedades colindantes situadas en Fuentealbilla y a los problemas surgidos durante la construcción de una nueva vivienda en 2021.
La sentencia de primera instancia había condenado al propietario que realizó la nueva construcción a demoler la obra ejecutada sobre la coronación de un muro de contención que pertenecía a sus vecinos, al entender que se había producido una ocupación indebida. Además, le impuso una indemnización de 3.499,29 euros más IVA por diferentes desperfectos provocados durante las obras y otros 270 euros por suelo supuestamente ocupado.
Escombros y restos de obra sobre la finca vecina
Una de las cuestiones que sí considera acreditadas la Audiencia Provincial es el vertido de escombros sobre la propiedad de los demandantes. Durante la construcción de la nueva vivienda, trabajadores vinculados a la obra arrojaron material al espacio existente entre un talud y un muro de protección instalado por los vecinos.
La propia sentencia recoge que el dueño de la vivienda en construcción reconoció durante el juicio que sus operarios habían vertido escombros en aquel espacio, aunque sostuvo que había contado con autorización del vecino. Este último negó haber dado permiso y la Audiencia concluye que no existe ninguna prueba que demuestre ese consentimiento.
El tribunal considera probado que el vertido fue intencionado y que provocó daños en el muro de protección, que llegó a inclinarse hasta generar riesgo de caída. Por estos desperfectos mantiene una indemnización de 470,83 euros más IVA.
También se consideran acreditados daños provocados por la caída de restos de cemento y otros materiales sobre el patio de la vivienda colindante. Entre los elementos afectados figuraban la piedra de coronación de una piscina, el césped artificial y una cama elástica.
La Audiencia entiende que la piedra de la piscina debe ser sustituida debido a que el material de obra quedó incrustado en una superficie porosa cuya limpieza resulta inviable. Por este concepto reconoce 548,01 euros más IVA. El césped artificial supone otros 881,10 euros y la cama elástica, 249 euros, cantidades a las que también se suma el IVA correspondiente.
La Audiencia elimina parte de la indemnización
No todos los daños reclamados han superado, sin embargo, el examen de la segunda instancia. La primera sentencia había incluido también la sustitución íntegra de una barandilla de aluminio y cristal, valorada en 1.169,80 euros más IVA.
La Audiencia Provincial considera que no se ha demostrado que existieran abolladuras ni daños en los cristales que justificaran sustituirla completamente. Aunque se observaron suciedad y arañazos, el tribunal entiende que no existe prueba suficiente de que los desperfectos fueran causados por la obra y señala que, en cualquier caso, podrían repararse mediante pulido.
Por este motivo, reduce la indemnización correspondiente a los daños del patio hasta 1.858,66 euros más IVA, en lugar de mantener íntegramente la cantidad fijada por el juzgado.
La vivienda no tendrá que ser demolida
La decisión más relevante de la Audiencia afecta a la supuesta invasión del muro de contención existente entre ambas propiedades. El Juzgado de Casas Ibáñez había considerado demostrado que la nueva vivienda se apoyaba sobre la coronación del muro construido por los vecinos y había ordenado demoler esa parte de la obra.
La Audiencia Provincial llega a una conclusión diferente después de revisar las dos pruebas periciales existentes. Los magistrados consideran que el informe presentado por el arquitecto que proyectó y participó en la dirección de la nueva vivienda ofrece una explicación más precisa y detallada de cómo se ejecutó la construcción.
Según ese informe, los pilares de la vivienda mantienen una separación respecto del muro de los vecinos y la cimentación se realizó mediante una losa de hormigón armado. Las fotografías incorporadas al procedimiento también mostraban una separación de varios centímetros entre ambas estructuras.
La Sala considera que no ha quedado suficientemente acreditado que la nueva construcción esté apoyada sobre el muro ajeno y, por tanto, revoca la orden de demolición.
El tribunal añade que, ante dos informes periciales contradictorios, concede en este punto mayor valor probatorio al elaborado por el arquitecto de la obra porque conocía directamente su ejecución desde el inicio y porque sus conclusiones estaban acompañadas de fotografías tomadas durante los trabajos.
También desaparecen los 270 euros por ocupación del terreno
La Audiencia elimina asimismo la indemnización de 270 euros reconocida inicialmente por una supuesta ocupación indebida de terreno.
La Sala aprecia que durante el juicio se modificó la explicación sobre qué superficie correspondía exactamente a esa cantidad. Mientras la demanda parecía relacionarla con la zona existente entre las viviendas, durante la vista se sostuvo que los 270 euros correspondían al terreno afectado por el vertido de escombros.
El tribunal recuerda que el objeto de un procedimiento judicial queda fijado en la demanda y no puede modificarse posteriormente durante el juicio. Por ello, deja también sin efecto esta indemnización.
El conflicto da un vuelco: ahora los vecinos tendrán que construir un muro
El resultado de la apelación no se limita a reducir las condenas contra el propietario de la nueva vivienda. La Audiencia estima íntegramente la demanda reconvencional que éste había presentado contra sus vecinos y les obliga a ejecutar importantes actuaciones en su propia parcela.
Entre las dos propiedades existe un desnivel de aproximadamente cinco metros. La Audiencia considera probado que uno de los propietarios realizó un desmonte del terreno sin obtener la correspondiente licencia urbanística y sin construir posteriormente un verdadero muro estructural de contención.
Según la sentencia, lo existente era únicamente un muro de protección destinado a evitar que piedras o tierra alcanzaran los vehículos estacionados en la parcela, pero no una estructura preparada para contener el terreno.
La Sala destaca además que las normas urbanísticas de Fuentealbilla exigen licencia para movimientos de tierra de determinadas características y considera acreditado que existe riesgo de desprendimientos en el talud.
Por ello, obliga a los propietarios de esa parcela a construir un muro estructural de contención para asegurar el terreno. La forma concreta de ejecutar la obra deberá determinarse durante la ejecución de la sentencia mediante un proyecto técnico y después de obtener las correspondientes licencias. Todos esos trabajos correrán a cargo de los propietarios condenados.
Tendrán que dejar entrar al vecino para terminar su fachada
La Audiencia Provincial da también la razón al propietario de la vivienda nueva en otra de sus reclamaciones: deberá permitírsele acceder a la finca de sus vecinos cuando resulte necesario para terminar la fachada de su propia casa que recae hacia esa propiedad.
Esta petición había quedado prácticamente sin resolver en primera instancia, pese a haber sido incluida expresamente en la demanda reconvencional. La Audiencia concluye que encuentra respaldo legal y obliga a los vecinos a permitir el paso para ejecutar esos trabajos.
El resultado final supone así una importante modificación de la primera sentencia. El propietario de la vivienda nueva deberá pagar 470,83 euros más IVA por los daños en el muro de protección y otros 1.858,66 euros más IVA por los desperfectos causados en el patio, pero queda absuelto del resto de reclamaciones y, especialmente, ya no tendrá que demoler parte de su casa.
Por su parte, los vecinos que inicialmente habían obtenido una sentencia prácticamente íntegra a su favor deberán ahora construir a su costa el muro estructural necesario para contener el talud, permitir el acceso a su propiedad para terminar la fachada de la vivienda colindante y asumir las costas correspondientes a la demanda reconvencional. La Audiencia no impone a ninguna de las partes las costas del recurso de apelación.
