Siete días pueden decidir quién termina siendo propietario de una parte de una finca. Eso es precisamente lo que ha ocurrido en un litigio relacionado con una propiedad rústica situada en Valdeganga, donde un copropietario intentó ejercer su derecho para ocupar el lugar de los compradores de una participación que había sido vendida por 6.000 euros.
La Audiencia Provincial de Albacete ha confirmado finalmente que no puede hacerlo. Y no porque careciera del derecho a reclamar, como había considerado inicialmente el juzgado, sino porque presentó la demanda cuando el plazo legal ya había caducado.
La sentencia fue dictada el 29 de abril de 2026 por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Albacete y tiene como ponente al magistrado José Ramón Solís García del Pozo.
Una parte de una finca vendida por 6.000 euros
El conflicto gira alrededor de una finca rústica situada en Valdeganga de la que el demandante afirmaba poseer una décima parte indivisa.
Dos copropietarias vendieron el 6 de octubre de 2020 su participación en la propiedad a otras dos personas por 6.000 euros. La compraventa quedó posteriormente inscrita, el 11 de enero de 2021, en el Registro de la Propiedad de Casas Ibáñez.
El otro copropietario decidió entonces ejercitar el denominado retracto de comuneros, un mecanismo que permite, bajo determinadas condiciones, que un copropietario ocupe la posición del tercero que ha adquirido una participación en el bien común. Presentó la demanda el 27 de enero de 2021.
El primer juzgado rechazó su reclamación
El Juzgado de Primera Instancia número 5 de Albacete desestimó inicialmente la demanda y absolvió a los compradores, imponiendo además las costas al demandante.
El motivo principal era que, cuando se produjo la venta en octubre de 2020, el reclamante todavía no figuraba como propietario de aquella parte concreta de la finca.
La participación procedía de la herencia de su padre y la escritura por la que se le adjudicó fue formalizada posteriormente, el 4 de noviembre de 2020. El hombre recurrió ante la Audiencia Provincial.
La Audiencia sí reconoce que podía reclamar como heredero
Y aquí la sentencia introduce un giro importante. La Audiencia Provincial no comparte completamente el razonamiento del juzgado y concluye que sí estaba legitimado para ejercer el retracto.
El tribunal explica que, aunque la adjudicación de esa participación concreta de la finca se realizó después de la venta a los terceros, cuando posteriormente se adjudica el bien al heredero sus efectos pueden retrotraerse al fallecimiento del causante.
Por ello, la Sala considera que el demandante podía ser tenido como copropietario también en el momento en que se produjo la venta del 6 de octubre de 2020. Parecía, por tanto, que el recurso podía prosperar. Pero quedaba un obstáculo definitivo.
Tenía nueve días y presentó la demanda 16 días después
El Código Civil establece que el retracto legal debe ejercerse dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Solo cuando no existe inscripción comienza a computarse desde que el interesado conoce la venta. En este caso las fechas no dejan margen.
La compra quedó inscrita el 11 de enero de 2021 y la demanda no fue presentada hasta el 27 de enero. Habían transcurrido 16 días. Es decir, el afectado acudió a los tribunales siete días después de agotarse el plazo legal de nueve días.
Además, la Audiencia recuerda que se trata de un plazo de caducidad, por lo que no admite interrupción ni interpretaciones extensivas.
Tenía derecho, pero llegó demasiado tarde
Ese retraso termina siendo decisivo.
La Audiencia Provincial reconoce que el recurrente estaba legitimado para ejercer el derecho de retracto, pero declara que la acción había caducado cuando presentó la demanda.
Por ello, desestima el recurso, confirma la sentencia anterior y condena al recurrente a pagar también las costas de la apelación.
